商品房：想说爱你不容易——清除消费障碍系列述评之四

第2版(经济)
专栏：经济视点

　　商品房：想说爱你不容易
　　——清除消费障碍系列述评之四
　　本报记者 李建兴
　　住房消费障碍多
　　房改已走过了十几个年头，启动住房消费也喊了两三年，为什么住房消费不如人们想象的那么火？
　　尽管1999年消化空置商品房取得了一定的成效，但全国商品房空置面积总量突破了9000万平方米大关，比上年增长21．2％。原因何在？
　　业内人士分析道，主要是制约住房消费的因素太多。
　　房价高不可攀，工薪族望房兴叹。据国家统计局统计，今年一季度全国商品住宅每平方米售价为1913元，其中北京的房价最高，每平方米平均售价达4086元。商品住宅售价在每平方米3000元以上的有辽宁、广东、天津；其它的地区在2000元之下。一套建筑面积为80平方米的住房，以全国的平均价1913元来买的话，也需要15万多元。对于普通的购房户来说，这无疑是一个天文数字。
　　建筑质量低劣，物业管理市场化程度低，收费不规范也制约了住房消费。1999年全国十大消费投诉热点中，住房工程质量和住房装修问题就占了两项。常见的质量问题有门窗不正、油漆脱落、内门翘曲；门锁脱簧、门窗关闭不严；卫生洁具连接件滴渗水、下水不通畅；地面空鼓、开裂、不平，地面泛水；面砖镶粘排列不规则、接缝不均匀；屋面渗漏水；铝合金窗卡辊、关闭不严；墙面起碱脱皮；电路故障多；给排水不畅、地漏管道堵塞等。物业管理中的收费项目如公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部分和设施设备的维修、小区的日常管理等不按规定执行，多收费乱收费，服务不到位。
　　商品房的地段、建筑结构、市政配套、户型朝向、周边环境等不适合也导致了购房户裹足不前。对工薪族而言，买一套房子差不多要花去一辈子的积蓄，因此，大多数人不会稀里糊涂地买房了事。
　　住房市场体系不健全，二级市场刚开办，住房交易手续烦琐、收费环节多、信息渠道不畅、中介不发育和不规范等问题依然存在。
　　除了上述诸多制约因素外，应该说，收入少是制约人们住房消费的主要障碍。据国家统计局分析，1999年我国城镇居民家庭户均可支配收入为1．7万元，目前商品房全国平均售价为每平方米1800元。一套建筑面积为80平方米的住房，售价在近15万元，其房价比为8．5∶1。而在一个良性循环的市场中，合适的比例应在4∶1—6∶1之间。收入少，住房、教育、医疗、社会保障等哪一方面都要花钱。自然，居民的开支就谨慎多了。
　　此外，住房福利性的分配方式尚未完全取消，住房消费信贷门槛高也影响了住房消费的扩大。
　　改善住房消费环境
　　针对住房消费的诸多制约因素，经济学家提出的对策首先是增加居民的收入。收入上去了，诸多制约因素就会大大缓解。在国家统计局城市社会经济调查总队对我国15万户城镇居民家庭住房情况的调查中，有12．9％的家庭打算在2000年购房。不同收入家庭购房意向差异较大。年收入在5000元以下的家庭为7．1％；年收入在3万—5万元的家庭为18．4％；年收入在7万—10万元的家庭为22．7％。低收入家庭对住房的需求比较迫切，但受收入的限制难以立即转化为有效需求。提高收入是扩大消费特别是扩大住房消费的关键。
　　第二是降低房价。短时间内，在收入不能大幅度提高的情况下，降低过高的房价就成为一个好的选择。70％的中低收入家庭是住房消费的最大群体。要使住房消费热火起来，就必须有一个让中低收入家庭能够接受的价格。在降低房价上，政府、开发商等还是有能力的。上海、广州等大城市已将购房税费降到了最低点。此外，降低房价还可在完善住宅用地制度、推行地产租赁制度、财政拨款建造公共设施等方面下功夫。
　　第三是提高住宅建筑质量，杜绝豆腐渣工程，设计以人为本的户型，建设高品质生活小区等。
　　第四是在全国开放住房二级市场，租售并举。目前，我国约有一半的省、自治区、直辖市已经开放了住房二级市场，部分城市的二级市场交易十分活跃。1999年，上海市存量住房上市交易量高达450万平方米。二级市场的开放，可为租（买）房人提供极大的方便。
　　同时切实落实工资中住房消费部分，推进住房分配货币化、降低住房金融的门槛。国家统计局的专家认为，配合住房分配货币化的工资制度改革，必须完成两项基本任务，一是实现过去被扣掉的住房消费资金补偿；二是新发放的工资应包括住房消费部分。再一个是住房消费信贷要把桃子放在低处，让老百姓伸手可得。